सदनिकेवर थकबाकीचा बोजा; व्यक्तीवर नाही – न्यायालयाचे ठोस निरीक्षण
नाशिक (ॲड. उमेश अनपट) : सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमधील मेंटेनन्स थकबाकी वसुलीच्या प्रश्नावर मुंबई उच्च न्यायालयाने दिलेला अलीकडील निकाल सोसायट्या, प्रवर्तक (बिल्डर) आणि फ्लॅटधारकांसाठी अत्यंत महत्त्वाचा ठरला आहे. वर्षानुवर्षे मेंटेनन्स न भरता नंतर 'दावा कालबाह्य आहे' असा आक्षेप घेणाऱ्या थकबाकीदारांना या निकालामुळे मोठा धक्का बसला आहे.
न्यायालयाने स्पष्ट केले आहे की, सोसायटी मेंटेनन्स भरणे हे एकवेळचे कर्तव्य नसून दरमहा पार पाडावयाचे सततचे कर्तव्य (continuing obligation) आहे. त्यामुळे थकबाकी वसुलीसाठी कालमर्यादेचा (Limitation Act) आडोसा घेता येणार नाही.
सोसायटी मेंटेनन्स थकबाकीबाबत कायदेतज्ञ ॲड. उमेश अनपट यांनी सामान्य नागरिकांना पडलेल्या प्रश्नांची उत्तरे अगदी सहज, सोप्या भाषेत दिली आहेत.
मुंबई उच्च न्यायालयाने नेमका काय निर्णय दिला? मुंबई उच्च न्यायालयाने ठरवले आहे की, सोसायटीचे मेंटेनन्स न भरणे ही सततची चूक (continuing wrong) आहे. त्यामुळे अनेक वर्षांची थकबाकी असली तरी सोसायटी ती वसूल करू शकते. “हा दावा कालबाह्य आहे” असा युक्तिवाद मान्य होणार नाही.
जुनी म्हणजे १०–१५ वर्षांपूर्वीची मेंटेनन्स थकबाकीही वसूल होऊ शकते का? - होय, न्यायालयाने स्पष्ट केले आहे की कलम १५४बी अंतर्गत वसुलीसाठी कोणतीही कालमर्यादा नाही. जोपर्यंत थकबाकी अस्तित्वात आहे, तोपर्यंत ती वसूल करता येते.
मेंटेनन्स न भरणे ‘सततची चूक’ म्हणजे काय? मेंटेनन्स भरणे हे एकदाच करायचे काम नाही. ते दर महिन्याचे कर्तव्य आहे. प्रत्येक महिन्याची थकबाकी ही नवी चूक मानली जाते. त्यामुळे जुनी थकबाकी “कालबाह्य” ठरत नाही.
मी सोसायटीचा सभासद नाही, तरीही मला मेंटेनन्स भरावे लागेल का? - होय, नक्कीच. न्यायालयाने सांगितले आहे की, मेंटेनन्सची जबाबदारी ही व्यक्तीवर नव्हे तर सदनिकेवर (फ्लॅट/दुकानावर) असते. जो व्यक्ती त्या सदनिकेचा वापर करतो, सुविधा घेतो, त्याने मेंटेनन्स भरलेच पाहिजे.
माझ्याकडे नोंदणीकृत विक्री करार नाही, तरी वसुली होऊ शकते का? होय. फ्लॅटचा प्रत्यक्ष वापर केला जात असेल, तर नोंदणीकृत करार नसला तरीही मेंटेनन्स वसुली करता येते, असे उच्च न्यायालयाने स्पष्ट केले आहे.
२०१९ पूर्वीची थकबाकी वसूल करता येणार नाही, हा दावा बरोबर आहे का? - नाही. हा दावा न्यायालयाने फेटाळून लावला आहे. २०१९ च्या सुधारणांपूर्वीची थकबाकीही कलम १५४बी अंतर्गत वसूल करता येते.
सोसायटी थकबाकी कशी वसूल करू शकते? सोसायटी निबंधकाकडे अर्ज करून कलम १५४बी अंतर्गत वसुलीचा दाखला मिळवू शकते. यानंतर ही रक्कम जमीन महसूल थकबाकीप्रमाणे (सरकारी वसुलीसारखी) वसूल केली जाऊ शकते.
बिल्डर किंवा प्रवर्तकावरही मेंटेनन्सची जबाबदारी असते का? - होय, मोफा कायद्यानुसार, विक्री न झालेल्या सदनिकांसाठी प्रवर्तकाने (बिल्डरने) सोसायटीचे सभासद होणे व मेंटेनन्स भरणे बंधनकारक आहे.
“मी सदस्य नाही” असा युक्तिवाद न्यायालयाने का नाकारला ? कारण सुविधा घेत असताना जबाबदारीपासून पळ काढता येत नाही. पाणी, लिफ्ट, सुरक्षा, स्वच्छता, वीज, दुरुस्ती यांचा लाभ घेतला जात असेल, तर मेंटेनन्स भरावेच लागते.
या निकालाचा सामान्य फ्लॅटधारकांवर काय परिणाम होईल?
- वेळेवर मेंटेनन्स भरणाऱ्यांना दिलासा
- थकबाकीदारांवर कठोर कारवाई शक्य
- सोसायट्यांची आर्थिक शिस्त मजबूत होईल
या निकालाचा थकबाकीदारांसाठी संदेश काय आहे? “मेंटेनन्स टाळून चालणार नाही.” वर्षानुवर्षे पैसे न भरता कायदेशीर पळवाट शोधण्याचे दिवस आता संपले आहेत.
- ॲड. उमेश अनपट , विधीतज्ञ, जिल्हा न्यायालय, नाशिक.
